prisavdragets storlek till 140 000 kr.Att det är säljarens sätt att beräkna prisavdragets storlek enligt den direktametoden som är korrekt kan förefalla oskäligt eftersom dennes beräkning kansägas sakna verklighetsförankring. Trots att den faktiska kostnaden att åtgärda felet kostar 158 000 kr har köparen enbart rätt till 140 000 kr, vilketinnebär att denne även efter att han fått prisavdraget saknar 18 000 kr för attåtgärda felet.5.4.2Köparens rätt till avkastningsräntaI de fall köparens prisavdrag beräknas utifrån åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen hamnar man, som framgår av föregående avsnitt, inte sällan i ensituation där köparen anser sig bli underkompenserad. Detta beror på att köparen inte får kompensation för de faktiska åtgärdandekostnaderna, utan istället för en omräknad kostnad baserat på åtgärdandekostnaden på tillträdesdagen, som i de flesta fall är lägre än den verkliga åtgärdandekostnaden.127Se NJA 1988 s. 363. Jmf även Hillert (1985) s. 290 och Olsen (1992) s. 355.44HD har uppmärksammat att när prisavdraget beräknas utifrån kostnaderna påtillträdesdagen försätts köparen ofta i en ogynnsam situation. I NJA 1985 s.352 slog HD därför fast att 2 andra stycket räntelagen (1975:635) (RL), somannars endast är tillämplig när ett avtal återgår, får anses analogvis tillämplignär köparen av en fastighet betalat för fastigheten och det därefter uppkommitett fel som ger köparen rätt till prisavdrag.128 Detta innebär att köparen, förutsatt att han yrkar det, är berättigad till s.k. avkastningsränta på prisavdrageträknat från dagen som köparen betalade merparten av köpeskillingen, vilketnormalt är tillträdesdagen, fram till den dag då stämningsansökan delges säljaren.129 För den tid som följer efter att stämningsansökan delgetts säljarenkan köparen kräva dröjsmålsränta enligt 4 och 6 RL som är mer förmånligför köparen efterso

ingsränta. Innan dess kan det dock vara lämpligt attförst närmare förklara vad avkastningsränta innebär och hur den fungerar.Avkastningsräntan räknas enligt 2 andra stycket RL från den dag då köpeskillingen betalades, vilket beträffande fastighetsköp oftast är tillträdesdagen,till och med den dag då återbetalning sker, eller om återbetalning inte sker irätt tid, den dag från vilken dröjsmålsränta börjar utgå.132 Vidare ska avkastningsräntan enligt 5 RL räknas årsvis enligt en räntesats som motsvarar denvid varje tid gällande referensräntan ökat med 2 procentenheter. För närvarande (mars 2024) ligger referensräntan på 4 procentenheter, men referensräntan ska enligt 9 RL fastställas varje kalenderhalvår, d.v.s. två gånger omåret, vilket innebär att referensräntesatsen varierar.133 Eftersom avkastningsräntan enligt 5 RL bestäms genom att öka referensräntan med 2128Jmf även prop. 1975:102 s. 116.Se NJA 1985 s. 352 och NJA 1988 s. 363. Jmf även prop. 1989/90:77 s. 65. I NJA1985 s. 352 beräknades prisavdraget med hjälp av den direkta metoden, men de uttalandenHD gjorde avseende köparens rätt till avkastningsränta är även relevanta beträffande när prisavdraget beräknas med hjälp av den proportionella metoden. Jmf prop. 1989/90:77 s. 65 därlagstiftarens uttalande om köparens rätt till avkastningsränta inte är förbehållen den direktametoden utan gäller prisavdraget i allmänhet när värdena på tillträdesdagen läggs till grundför beräkningen. Se även Olsen (1992) s. 352 och Grauers (2021) s. 238 i fotnot 431.130Att dröjsmålsränta är mer förmånligt för köparen än avkastningsränta framgår vid enjämförelse av 5 och 6 RL. Av 5 RL framgår det att avkastningsräntesatsen utgörs avreferensräntan med ett tillägg av två procentenheter, medan det av 6 första stycket RL framgår att dröjsmålsräntesatsen utgörs av referensräntan med ett tillägg av åtta procent

dandekostnaderna på tillträdesdagenEn praktisk fråga som uppstår när det står klart att åtgärdandekostnaderna skaberäknas utifrån värdena på tillträdesdagen är hur denna beräkning egentligenska göras. Vid fastighetstvister är det som tidigare nämnts inte ovanligt att detpasserat lång tid mellan tillträdesdagen och den tidpunkt då felet uppdagase.138Jmf även Hillert (1985) s. 308.47Att beräkna vad det kostade att åtgärda felet för flera år sedan blir då en ipraktiken svår fråga att utreda.139En möjlig metod att använda sig av för att uppskatta åtgärdandekostnadernapå tillträdesdagen är att med hjälp av en indexserie omvandla den faktiskaåtgärdandekostnaden, vilket är ett belopp som är betydligt enklare att uppskatta genom att t.ex. ta in en offert, till det belopp som åtgärdandekostnadenskulle uppgått till på tillträdesdagen. Denna metod för att uppskatta åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen har HD accepterat i NJA 1988 s. 363. I måletfastslog HD att prisavdraget skulle motsvara de åtgärdandekostnader som säljaren hade räknat om med hjälp av en indexserie för att motsvara åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen. Två möjliga index som är relevanta i dettasammanhang kan vara byggkostnadsindex (BKI) för gruppbyggda småhus eller konsumentprisindex (KPI).140Det första av de två indexserierna, BKI för gruppbyggda småhus, mäter kostnadsutvecklingen i byggnadsbranschen på riksnivå. Inräknat i indexet är bl.a.kostnader för material av olika slag, löner och transportkostnader. 141 KPI fokuserar däremot mer på att mäta generella prisförändringar på varor och tjänster i samhället och tillhandahåller därmed inte en lika detaljerad bild av byggkostnaders prisförändringar.142 Enligt mig är BKI för gruppbyggda småhus,m.h.t. att indexet fokuserar mer på byggkostnader, mer lämpligt för att mätaförändringar i kostnader för åtgärdande av fel i fastighet. Det var även f

säljaren hade räknat om med hjälp av en indexserie för att motsvara åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen. Två möjliga index som är relevanta i dettasammanhang kan vara byggkostnadsindex (BKI) för gruppbyggda småhus eller konsumentprisindex (KPI).140Det första av de två indexserierna, BKI för gruppbyggda småhus, mäter kostnadsutvecklingen i byggnadsbranschen på riksnivå. Inräknat i indexet är bl.a.kostnader för material av olika slag, löner och transportkostnader. 141 KPI fokuserar däremot mer på att mäta generella prisförändringar på varor och tjänster i samhället och tillhandahåller därmed inte en lika detaljerad bild av byggkostnaders prisförändringar.142 Enligt mig är BKI för gruppbyggda småhus,m.h.t. att indexet fokuserar mer på byggkostnader, mer lämpligt för att mätaförändringar i kostnader för åtgärdande av fel i fastighet. Det var även föregångaren till detta index, byggnadskostnadsindex för småhus, som säljaren iNJA 1988 s. 363 använde sig av för att räkna om åtgärdandekostnaderna ochvars resultat HD fann skäligt.För att belysa hur BKI för gruppbyggda småhus kan användas för att räknaom åtgärdandekostnaden per tillträdesdagen kan följande exempel anföras.Anta att en person köper en fastighet som han får tillträde till i april 2015. Inovember 2018 upptäcks ett fel i fastigheten och köparen beräknar att detkommer kosta 100 000 kr att åtgärda felet. BKI för gruppbyggda småhus ärvid tidpunkten för tillträdet i april 2015 100,2 och vid november 2018 uppgårindexet till 108,3.143 Med hjälp av dessa värden kan följande ekvation formuleras för att uppskatta kostnaden att åtgärda felet per tillträdesdagen:139Jmf Grauers (2021) s. 113114.Jmf Hillert (1985) s. 305 och Olsen (1992) s. 355356. Det finns även fler index somkan användas. Dessa två förefaller dock i min mening vara de mest relevanta när man skaräkna om den verkliga åtgärdandekostnaden till å

e avvikelsen frångällande rätt när den direkta metoden tillämpas är valet av värdetidpunkt avåtgärdandekostnaderna. Som nämnts tidigare gäller enligt gällande rätt att åtgärdandekostnaderna per tillträdesdagen är den relevanta tidpunkten för beräkningen av prisavdragets storlek enligt den direkta metoden. 168 Av tingsrättsavgörandena framgår dock en annan bild. I samtliga fall som undersöktsbetydligt lägre än åtgärdandekostnaden, se avsnitt 6.2.3 för mer om detta. Jmf även avsnitt6.3.5 och avgörandena där tingsrätten anser att värdeskillnaden överstiger åtgärdandekostnaderna.167Om köparen inte vill ha kompensation för fastighetens värdeskillnad utan han vill hakompensation för kostnaden att åtgärda felet kan han i stället framföra ett skadeståndskravmotsvarande åtgärdandekostnaderna. Detta förutsätter dock att säljaren är skadeståndsskyldig. För mer om skadestånd i förhållande till prisavdrag se avsnitt 2.4.168Se t.ex. NJA 1988 s. 363 och Grauers (2021) s. 235. Se även avsnitt 5.4.60där tingsrätten tillämpat den direkta metoden har köparen yrkat prisavdragmotsvarande den faktiska, eller verkliga, kostnaden för att åtgärda felet.Att köparen i samtliga undersökta avgöranden yrkat prisavdrag motsvarandede verkliga åtgärdandekostnaderna visar att den värdetidpunkt för åtgärdandekostnaden som lagstiftaren avsett ska gälla inte alls efterlevs i tingsrätterna.I vissa fall beror detta på att felet upptäckts en kort tid efter att köparen fåtttillträde till fastigheten. De faktiska åtgärdandekostnaderna är då ungefär likastora som åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen, vilket innebär att detsaknas anledning att räkna om kostnaderna. 169 I andra fall beror avsaknadenav omräkning till åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen enligt mig på attköparen troligen nöjer sig med att bli kompenserad för den faktiska kostnadenatt åtgärda felet, eller att det är mer omstä

avdrag motsvarande de verkliga åtgärdandekostnaderna och inte ettprisavdrag motsvarande åtgärdandekostnaderna per tillträdesdagen med tilllägg av avkastningsränta. Trots detta finns det ett flertal avgöranden där köparen har yrkat och beviljats avkastningsränta räknat från tillträdesdagen trotsatt prisavdraget baserats på de verkliga åtgärdandekostnaderna.175Jmf Hillert (1985) s. 305307.Jmf ordalydelsen i 4 kap. 19 c som har följande lydelse Ett avdrag på köpeskillingenskall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar motförhållandet vid tidpunkten för tillträdet [min kursivering mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.17665Att köparen i ett flertal avgöranden beviljats ett prisavdrag motsvarande deverkliga åtgärdandekostnaderna med tillägg av avkastningsränta kan förefallanågot anmärkningsvärt. Detta m.h.t att det i tidigare avsnitt konstaterats attHD i NJA 1988 s. 363 uttalat att köparen antingen kan yrka ett prisavdragmotsvarande de verkliga åtgärdandekostnaderna eller ett prisavdrag motsvarande åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen med tillägg av avkastningsränta.177 Att bevilja köparen både ett prisavdrag baserat på de verkliga åtgärdandekostnaderna och avkastningsränta räknat från tillträdesdagen går emotHD:s uttalande och innebär enligt mig att köparen blir överkompenserad. 178Ett exempel på denna överkompensation återfinns i �rebro tingsrätt dom den2014-11-18 i mål nr T 65813. I målet yrkade köparen ett prisavdrag motsvarande de verkliga åtgärdandekostnaderna. Tingsrätten biföll inte köparens yrkande fullt ut, utan tilldelade köparen ett reducerat prisavdrag. Däremot fickköparen avkastningsränta enligt sitt yrkande trots att denne inte yrkat ett belopp motsvarande åtgärdandekostnaderna på tillträdesdagen. Sålunda blevköparen överkompenserad. Huruvida köparen faktiskt hade rätt till a

6.3.5Den proportionella metoden i förhållande till dendirekta metodenI tidigare avsnitt har det fastställts att även när den direkta metoden används,har den proportionella metoden fortfarande en viss betydelse. Detta beror påatt fastighetens värdeskillnad beräknad enligt den proportionella metoden utgör ett takbelopp för det prisavdrag som köparen kan erhålla enligt den direktametoden.182 Om fastighetens värdeskillnad beräknad enligt den proportionella metoden exempelvis uppgår till 100 000 kr kan inte köparen få ett prisavdrag större än 100 000 kr även om de faktiska åtgärdandekostnaderna överstiger detta belopp.I de avgöranden som behandlats inom ramen för denna undersökning hartingsrätten i ett antal fall berört den proportionella metodens förhållande tillden direkta metoden. 183 Tingsrätten har dock inte i något av fallen självmantansett att åtgärdandekostnaderna överstigit värdeskillnaden beräknad enligt180Se avsnitt 6.3.3.Se NJA 1988 s. 363. Jmf även Hillert (1985) s. 306307.182Se avsnitt 5.5.183Se t.ex. Gotlands tingsrätt dom den 2023-09-27 i mål nr T 40622, Nackas tingsrättdom den 2019-02-19 i mål nr T 722017 och Södertörns tingsrätt dom den 2018-02-06 i målnr T 160671618167den proportionella metoden och därför reducerat köparens prisavdrag. I ställethar tingsrätterna ålagt säljaren bevisbördan att så skulle vara fallet. 184 Säljarenhar dock inte i något av de undersökta fallen bevisat att värdeskillnaden enligtden proportionella metoden understiger åtgärdandekostnaden och att köparendärmed borde få ett reducerat prisavdrag. Detta beror enligt mig delvis på attsäljaren i de flesta fall inte har framfört en invändning om att värdeskillnadenenligt den proportionella metoden understiger åtgärdandekostnaden.I Gotlands tingsrätt dom den 2023-09-27 i mål nr T 40622 försökte säljarenreducera det prisavdrag köparen yrkade genom att framföra en invändn

regler om förutsättningar och fel, 1:a uppl., Stockholm 1951.76Elektroniska källorByggkostnadsindex (BKI), SCB, https://www.scb.se/pr0502, besökt:2024-03-11.Byggkostnadsindex för bostäder exkl. löneglidning och moms, 2015100,efter hustyp och kostnadsslag. Månad 2015M01-2024M04, SCB,https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/STARTPRPR0502PR0502A/FPIBOM2015/ , besökt: 2024-03-11.Konsumentprisindex (KPI), SCB, https://www.scb.se/pr0101/, besökt:2024-03-11. Konsumentprisindex (KPI), totalt, 1980100. Månad 1980M01-2024M04,SCB,https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/STARTPRPR0101PR0101A/KPItotM/, besökt: 2024-03-11.Referensräntan(enligträntelagen),https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-ochvalutakurser/referensranta, besökt: 2024-03-09.77SverigesRiksbank,RättsfallsförteckningHögsta domstolenNJA 1983 s. 858.NJA 1984 s. 3.NJA 1985 A 2.NJA 1985 s. 352.NJA 1988 s. 3.NJA 1988 s. 363.NJA 1997 s. 667.NJA 1998 s. 462.NJA 1998 s. 792.NJA 2016 s. 945.NJA 2018 s. 266.NJA 2020 s. 951.NJA 2021 s. 353.NJA 2021 s. 597.HovrätternaHovrätten över Skåne och BlekingeHovrätten över Skåne och Blekinges dom den 2008-10-06 i mål nr T 280107.Hovrätten för västra SverigeGöta hovrätts dom den 1986-12-18 i mål DT 234.78RH 1997:39.RH 2001:36.Svea hovrättRH 1994:124.RH 1998:138.Svea hovrätts dom den 2016-02-10 i mål nr T 1127014.Svea hovrätts dom den 2021-03-10 i mål nr T 624519.Svea hovrätts dom den 2022-03-02 i mål T 1480620.TingsrätternaAttundas tingsrätt dom den 2022-12-20 i mål nr T 302621.Eksjös tingsrätt dom den 2022-05-13 i mål nr T 259320.Gotlands tingsrätt dom den 2023-09-27 i mål nr T 40622.Göteborgs tingsrätt dom den 2010-12-21 i mål nr T 557209.Göteborgs tingsrätt dom den 2018-05-17 i mål nr T 762617.Göteborgs tingsrätt dom den 2019-03-13 i mål nr T 1289817.Helsingborgs t